FASB предложил изменения в бухгалтерском учете аренды – влияние на коммерческую недвижимость

Введение:

Совет по стандартам финансового учета (FASB) 17 августа 2010 года опубликовал «проект подверженности», в соответствии с которым компании должны регистрировать почти все договоры аренды в своих балансах как «право на использование» активов и соответствующие «будущие арендные платежи». обязательства ". Что это значит для вашей компании с точки зрения непрофессионала? Это предложение существенно исключает операционный лизинг; все договоры аренды (за исключением незначительных) будут капитализированы с использованием текущей стоимости минимальных арендных платежей. Поэтому компании, которые в прошлом имели внебалансовые обязательства, теперь должны регистрировать эти обязательства в своих балансах.

Ключевой вопрос, который следует рассмотреть в связи с предлагаемыми изменениями в бухгалтерском учете лизинга, заключается в том, что, скорее всего, существующие договоры операционной аренды, подписанные до введения новых правил, необходимо будет реклассифицировать в лизинг, который должен быть отражен в балансе. Это означает, что профессионалы в сфере недвижимости должны немедленно учитывать влияние существующей и планируемой аренды на финансовую отчетность после реализации предложенных принципов. Поскольку обязательства по операционной аренде могут представлять собой большую ответственность, чем все активы баланса вместе взятые, реклассификация аренды может существенно изменить сальдо операций.

Влияние регистрации этих лизинговых обязательств на бухгалтерский баланс может иметь множество последствий, таких как: компании, которым необходимо предупреждать своих кредиторов, потому что теперь они будут несовместимы со своими кредитными обязательствами, переговоры о новых кредитных соглашениях с кредиторами из-за изменившихся финансовых условий, отчетов, используемых показателей Это повлияет на оценку кредитного потенциала компании, а трансформация финансовой отчетности арендатора после вступления в силу может привести к уменьшению баланса капитала и изменению различных показателей бухгалтерского учета.

Концептуальная основа учета лизинга будет меняться от определения момента, когда «по существу все выгоды и риски владения» были переданы, до признания «права на использование» в качестве актива и распределения активов (и обязательств) между арендатором и лизингодателем.

В рамках заявления FASB руководство заявило, что, по их мнению, «текущий учет в этой области не четко показывает ресурсы и обязательства, возникающие в результате сделки аренды». Это говорит о том, что окончательный результат, вероятно, потребует, чтобы в балансе отражалось больше лизинговых операций, чем в настоящее время. Другими словами, многие, возможно, практически все договоры аренды, которые в настоящее время считаются действующими, могут считаться капиталом в соответствии с новыми стандартами. Поэтому многие компании с большим портфелем операционной аренды, вероятно, заметят значительные изменения в своей корпоративной финансовой отчетности.

Частичная цель заключается в координации стандартов бухгалтерского учета в лизинге с Советом по международным стандартам финансовой отчетности (IASB), который устанавливает стандарты бухгалтерского учета для Европы и многих других стран. IASB и FASB в настоящее время имеют существенные различия в отношении договоров аренды; особенно примечательно, что тесты «легкой линии» FAS 13 (независимо от того, составляет ли период аренды 75% или более срока полезного использования и является ли текущая стоимость аренды 90% или более от справедливой стоимости), не используются КМСФО, которые предпочитает подход «факт и обстоятельство», который влечет за собой больше призывов к суждению. Тем не менее, оба имеют понятие капитального (финансового) и операционного лизинга, но между этими лизингами есть грань.

FASB примет публичные комментарии по этому предложенному изменению до 15 декабря 2010 года. Если FASB примет свое окончательное решение в 2011 году относительно этого предлагаемого изменения в лизинговом учете, новые правила вступят в силу в 2013 году.

Кроме того, сотрудники Комиссии по ценным бумагам и биржам сообщили в отчете, подготовленном по заказу Сарбейнса-Оксли, что стоимость договоров операционной аренды, удерживаемых за балансом, оценивается в 1,25 триллиона долларов США, которые будут перенесены в корпоративный баланс, если предложенные изменения в бухгалтерском учете будут принят.

Коммерческая недвижимость:

Воздействие на рынок коммерческой недвижимости будет значительным и окажет значительное влияние на арендаторов и владельцев коммерческой недвижимости. Дэвид Небикер (David Nebiker), управляющий партнер ProTenant (компании по коммерческой недвижимости, которая занимается тем, что помогает Денверу и региональным компаниям планировать, разрабатывать и внедрять долгосрочные комплексные решения для объектов), добавил, что «это предлагаемое изменение затрагивает не только арендаторов и владельцев, но и брокеров потому что это увеличивает сложность договоров аренды и дает сильный стимул для арендаторов заключать краткосрочные договоры аренды ».

Краткосрочный лизинг создает финансовые проблемы для владельцев недвижимости, поскольку кредиторы и инвесторы предпочитают долгосрочный лизинг для обеспечения своих инвестиций. Поэтому владельцы должны обеспечить финансирование покупки или рефинансирования до реализации этого Регламента, так как в будущем финансирование будет намного сложнее.

Это изменение в учете увеличит административную нагрузку на компании, и арендная плата за здания арендаторов будет эффективно устранена. Джон Макаслан, коллега из ProTenant, добавил: «Воздействие этого предлагаемого изменения окажет значительное влияние на поведение при аренде. Арендаторы зданий для отдельных арендаторов зададут себе вопрос, почему они не являются владельцами здания, если мне все равно придется записывать это в своих финансовых отчетах? "

Согласно предлагаемым правилам, арендаторам придется извлекать выгоду из текущей стоимости практически всех «вероятных» лизинговых обязательств в балансовых отчетах компании. FASB рассматривает лизинг по существу как форму финансирования, при которой арендодатель позволяет арендатору использовать основные средства в обмен на арендную плату, покрывающую основную сумму и проценты, аналогичные ипотечному кредиту.

Дэвид Небикер сказал: «Регуляторные органы не поняли, почему большинство компаний арендуют, и это из-за их гибкости, потому что их рабочая сила растет и сокращается по мере изменения местоположения, и компании предпочитают вкладывать деньги в рост выручки, чем в владение недвижимостью. "

Предлагаемые изменения в бухгалтерском учете также затронут владельцев, в частности компании, которые торгуются на бирже или имеют государственный долг с проверенной финансовой отчетностью. Владельцы торговых центров и трасты должны будут проводить анализ каждого арендатора, расположенного в их зданиях или торговых центрах, анализируя условия аренды и условные арендные ставки.

Проактивные владельцы, арендаторы и брокеры должны ознакомиться с предлагаемыми стандартами, которые могут вступить в силу в 2013 году, и соответствующим образом обсудить договоры аренды.

Вывод:

Конечным результатом предлагаемого изменения в лизинговом учете является большее бремя для арендатора с точки зрения соответствия, поскольку все лизинговые договоры будут содержать элемент отложенного налога, будут отражаться в балансе, потребуют периодической переоценки и могут потребовать более подробного раскрытия в финансовой отчетности.

Поэтому арендодателям необходимо знать, как организовывать и продавать сделки, которые будут желательны для арендаторов в будущем. Многие арендаторы знают, что новые правила убирают забалансовые преимущества, которые FASB 13 предоставил им в прошлом, и решают, что лизинг является менее выгодным вариантом. Они могут также считать новые стандарты более громоздкими и сложными в учете и раскрытии информации. Наконец, для каждого арендодателя и брокера по коммерческой недвижимости задача состоит в том, чтобы найти новый подход к маркетингу аренды коммерческой недвижимости, который сделает их более привлекательными, чем владение.

Однако это предлагаемое изменение в учете по FAS 13 может потенциально стимулировать отсутствие бликов на рынке коммерческой недвижимости в 2011 и 2012 годах, поскольку компании решили покупать недвижимость вместо того, чтобы заниматься административными вопросами лизинга в 2013 году и позже.

Таким образом, рекомендуется, чтобы владельцы и арендаторы начали готовиться к этому изменению, изучив свои договоры аренды с коммерческим брокером по недвижимости и обсудив финансовые последствия своего финансового директора, внешнего бухгалтера и налогового бухгалтера, чтобы избежать потенциальных финансовых неожиданностей, если / когда изменения в бухгалтерский учет принят.

И Дэвид Небайкер, и Джон Макаслан из ProTenant отметили, что вся корпоративная команда постоянно обучает и консультирует своих клиентов об этих потенциальных изменениях с упреждением.

Приложение – Определение капитала и операционного лизинга:

Основная концепция учета лизинга заключается в том, что некоторые лизинговые контракты являются только арендной платой, а другие фактически являются покупками. Например, если компания арендует офисные помещения на год, это стоит почти столько же в конце года, сколько на момент начала аренды; компания просто использует его в течение короткого времени, и это пример операционного лизинга.

Однако, если компания арендует компьютер на пять лет, а в конце срока аренды компьютер практически ничего не стоит. Арендодатель (компания, которая получает арендные платежи) предвидит это и взимает с арендатора (компания, которая использует активы) арендный платеж, который возместит все расходы по лизингу, включая прибыль. Эта сделка называется лизингом капитала, но обычно это покупка с займом, потому что такой актив и обязательство должны быть отражены в финансовой отчетности арендатора. В принципе, платежи по аренде капитала считаются погашением кредита; Амортизационные и процентные расходы, а не расходы на аренду, затем отражаются в отчете о прибылях и убытках.

Операционная аренда обычно не влияет на бухгалтерский баланс компании. Однако есть одно исключение. Если в арендной плате планируются изменения арендной платы за аренду (например, запланированное увеличение инфляции или выходных в первые шесть месяцев), стоимость аренды должна признаваться на равной основе в течение всего срока аренды. Разница между признанной стоимостью аренды и фактически уплаченной арендой считается отложенным обязательством (в случае арендатора, если аренда увеличивается) или активом (в случае уменьшения).

Будь то капитал или бизнес, будущие минимальные арендные обязательства также должны быть указаны в сноске в финансовой отчетности. Обязательство по аренде должно распространяться на первые пять лет, затем все остальные арендные ставки объединяются.

Лизинг – это капитал, если выполнено одно из следующих четырех испытаний:

1) договор лизинга передает имущество арендатора в конце срока лизинга;

2) Арендатор имеет возможность купить актив по выгодной цене в конце срока аренды

3) Срок аренды составляет 75% или более от срока полезного использования актива.

4) Текущая стоимость арендной платы, используя предельную процентную ставку арендатора, составляет 90% или более от справедливой стоимости активов.

Каждый из этих критериев и их компоненты более подробно описаны в FAS 13 (кодифицированы как раздел L10 текущей кодификации FASB или ASC 840).

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: